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L’indemnité versée au titre du « droit de commercialité » entre dans le coût d’acquisition de l’immeuble

Dans certaines communes, et notamment à Paris, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à une autorisation préalable, laquelle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage (c. constr. et hab. art. L. 631-7). Lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne (c. constr. et hab. art. L. 631-7-1).

La société requérante a acquis un ensemble immobilier à usage d’habitation, puis a conclu une convention de cession de « droit de commercialité » avec une autre société, prévoyant l’engagement de cette dernière de transformer en locaux d’habitation les locaux commerciaux qu’elle détenait, en contrepartie d’une indemnité.

Constatant que la compensation avait été effectivement réalisée, le préfet de la région Ile-de-France a accordé à la société requérante l’autorisation administrative précitée. L’indemnité prévue par la convention a été déduite de son résultat imposable, mais l’administration a remis en cause cette déduction en regardant cette somme comme un coût directement engagé pour la mise en état d’utilisation de l’immeuble.

La Cour administrative d’appel de Paris, puis le Conseil d’État, donnent raison à l’administration. La société requérante souhaitait installer son siège social dans l’immeuble et l’autorisation administrative était nécessaire pour qu’elle puisse l’affecter à cet usage. Dès lors que l’autorisation était attachée au local et non à la personne de son bénéficiaire, l’indemnité versée, qui a pour effet d’accroître la valeur de l’immeuble, constitue un coût directement engagé pour la mise en état d’utilisation de celui-ci (CGI, ann. III art. 38 quinquies) et non une charge déductible, quand bien même l’autorisation administrative n’exigeait pas que la compensation fasse l’objet d’une indemnisation.

CE 21 juillet 2017, n°395457

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